Zehn Tipps für die Planung grüner Quartiere

Nicole Weinhold

Im Quartier entscheidet sich die Wärmewende. Neubaugebiete, Konversionsflächen oder die Nachverdichtung im Bestand bieten Kommunen die Chance, Klimaneutralität konkret zu machen – mit Wärmenetzen, erneuerbaren Energien und kluger Vergabe. Doch zwischen Förderantrag, Bebauungsplan und Konzessionsvertrag lauern zahlreiche rechtliche Fallstricke.

Holger Weiß, Fachanwalt für Infrastrukturrecht und Partner bei W2K Rechtsanwälte, hat im Rahmen eines Seminars der Fachagentur Nachwachsende Rohstoffe erläutert, worauf es bei der Quartiersplanung ankommt.

Hier sind seine zehn wichtigsten Empfehlungen mit Blick auf das, was Städte und Gemeinden jetzt wirklich brauchen.

1. Steuern – oder nur zuschauen?

Wärmeversorgung ist rechtlich eine freiwillige Aufgabe der Kommune. Praktisch ist sie jedoch ein Schlüssel zum Erreichen der Klimaziele. Wer klimaneutrale Quartiere entwickeln will, sollte sich früh entscheiden: Bleiben wir im „Gestattungsmodus“ und reagieren auf private Initiativen? Oder machen wir die Wärmeversorgung zur eigenen öffentlichen Aufgabe – etwa über ein Konzessionsmodell?

Die Erfahrung zeigt: Ohne aktives kommunales Engagement entsteht selten ein klimaneutrales Wärmenetz. Wer Planungshoheit hat, sollte sie nutzen.

2. Wärme- und Bauleitplanung zusammen

Ein häufiger Fehler: Die Wärmeplanung läuft nebenher. Dabei ist sie für die Bauleitplanung hochrelevant. Flächen für Energiezentralen, Brunnen, Speicher oder Trassen müssen frühzeitig mitgedacht werden. Holger Weiß empfiehlt, zumindest eine grobe Wärmenetzplanung bereits im Bebauungsplanverfahren vorliegen zu haben. Sonst drohen spätere Umplanungen – oder teure Kompromisse.

Welche Ausschreibungsmodelle, Förderstrategien und rechtlichen Weichenstellungen für Kommunen sind jetzt entscheidend, um zukunftsfähige Wärmenetze aufzubauen?

3. BEW-Förderung strategisch einbauen

Die Bundesförderung für effiziente Wärmenetze (BEW) ist wirtschaftlich oft der Schlüssel zum Projekt. Sie fördert: Machbarkeitsstudien und Planungen bis zu 50 Prozent, Investitionen in das System bis zu 40 Prozent und teilweise auch den Betrieb.

Ohne diese Mittel sind klimaneutrale Systeme häufig nicht wirtschaftlich darstellbar. Deshalb sollte die Förderstrategie von Anfang an Teil des Vergabe- und Projektkonzepts sein – nicht erst am Ende einfließen.

Wichtig: Das strenge Kumulierungsverbot beachten. Zusätzliche kommunale Zuschüsse können beihilferechtlich problematisch sein.

4. Wer plant: Kommune oder Konzessionär?

Bei der Vergabe von Wärmenetz-Konzessionen gibt es zwei Grundmodelle: Variante A: Die Kommune lässt Machbarkeitsstudie und Fachplanung erstellen und schreibt danach die Konzession aus. Variante B: Die Kommune erstellt nur die Machbarkeitsstudie, die Detailplanung übernimmt später der Konzessionär.

Variante A gibt der Kommune mehr Einfluss und bessere Vergleichbarkeit der Angebote. Variante B spart Zeit und reduziert eigene Ausschreibungen – erfordert aber mehr Mut zur funktionalen Ausschreibung. Es gibt kein Patentrezept. Entscheidend ist, wie viel Steuerung die Kommune will – und leisten kann.

5. Vergaberecht frühzeitig prüfen

Viele Kommunen unterschätzen die vergaberechtlichen Anforderungen bei Planungsleistungen. Schon bei Machbarkeitsstudien kann – je nach Auftragswert – eine europaweite Ausschreibung erforderlich sein.

Mehrere inhaltlich zusammengehörige Planungsleistungen dürfen vergaberechtlich nicht mehr getrennt klein gerechnet werden, sondern ihre Auftragswerte sind für die Frage, ob der EU‑Oberschwellenwert überschritten wird, zusammenzurechnen – und genau dadurch rutscht man sehr schnell in die Pflicht zur EU-weiten Ausschreibung.

Empfehlung von Weiß: Frühzeitig eine vergaberechtliche Einordnung vornehmen – idealerweise bevor Förderanträge gestellt werden.

Die Länder sind laut Wärmeplanungsgesetz verpflichtet, Wärmepläne flächendeckend in allen Kommunen zu erarbeiten.

6. Projektanten sauber einbinden

Wer frühzeitig externe Berater einbindet, läuft Gefahr, später mit „Projektanten“ zu tun zu haben – also Unternehmen, die an der Vorbereitung beteiligt waren und sich später bewerben. Das ist zulässig, aber sensibel. Kommunen müssen sicherstellen, dass kein unzulässiger Wettbewerbsvorteil entsteht.

Das heißt konkret: Alle Informationen aus der Vorphase transparent machen, ausreichende Angebotsfristen setzen, Dokumentation sorgfältig führen. So bleibt das Verfahren rechtssicher.

7. Anschluss- und Benutzungszwang

Ein Wärmenetz steht und fällt mit der Anschlussquote. Ohne verlässliche Abnahme rechnet sich das System oft nicht. Kommunen haben hier Instrumente: Satzungsrechtlicher Anschluss- und Benutzungszwang, vertragliche Verpflichtungen in Grundstückskaufverträgen, städtebauliche Verträge.

Wichtig ist, dass diese Regelungen rechtzeitig – also vor Vermarktung der Grundstücke – festgelegt werden. Nachträglich wird es schwierig.

8. Funktional ausschreiben

Gerade bei Variante B, der Planung nach Konzessionsvergabe, empfiehlt sich eine funktionale Leistungsbeschreibung. Die Kommune definiert Ziele und Mindestanforderungen, etwa: Mindestanteil erneuerbarer Energien, CO₂-Zielpfad bis 2045, bestimmte Wärmequellen.

Die Bieter entwickeln darauf aufbauend eigene Konzepte. Das eröffnet Spielräume – verlangt aber eine kluge Bewertungsmatrix und gut begründete Zuschlagsentscheidungen.

9. Preiskriterien transparent gestalten

Die größte Herausforderung in Konzessionsverfahren ist oft die Preisbewertung. Zu viele Unsicherheiten – etwa bei Anschlussquoten oder Investitionskosten – machen Festpreise schwierig.

Holger Weiß empfiehlt hier einen „Open-Book-Ansatz“: Transparente Kalkulationsmethodik vorgeben, Annahmen für die Vergleichbarkeit definieren, Anpassungsmechanismen vertraglich regeln. So entsteht Vergleichbarkeit im Verfahren – ohne wirtschaftliche Risiken unrealistisch zu verteilen.

10. Vertragslaufzeiten nicht vergessen

Wärmenetze sind langfristige Infrastrukturen. Die Laufzeit der Konzession muss vergaberechtlich gerechtfertigt sein – und wirtschaftlich Sinn ergeben. Ebenso wichtig: die Regelungen für das Vertragsende. Gibt es ein Heimfallrecht? Wie wird der Kaufpreis berechnet? Wie werden Fördermittel berücksichtigt? Wer diese Fragen früh klärt, vermeidet spätere Konflikte – und sichert kommunale Gestaltungsspielräume.

Quartiere brauchen Mut – und Struktur

Fest steht: Die klimaneutrale Quartiersentwicklung ist kein Selbstläufer. Sie erfordert strategische Entscheidungen, saubere Vergabeverfahren und eine kluge Fördermittelstrategie.

Die gute Nachricht: Die rechtlichen Instrumente sind vorhanden. Mit klarer Zielsetzung, transparenter Vergabe und frühzeitiger Koordination von Bauleitplanung, Förderung und Vertragsgestaltung können Kommunen die Wärmewende im Quartier aktiv gestalten. Oder, wie Holger Weiß es sinngemäß formuliert: Nicht auf das Prinzip Hoffnung setzen – sondern Projekte strukturiert planen und rechtssicher umsetzen.