Planer von Erneuerbare-Energien-Projekten gehen zunehmend dazu über, Flächen dafür käuflich zu erwerben. Es geht dabei vorrangig um Flächen für Windenergieanlagen und Solarparks, Umspannwerke und Ausgleichsmaßnahmen. Soweit es sich hierbei um land- oder forstwirtschaftliche Flächen handelt, ist oft die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) erforderlich, für viele Projektierer rechtliches Neuland.
Das GrdstVG ist anzuwenden auf die Veräußerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke sowie gegebenenfalls auf Moor- und Ödland. Vorverträge und einseitige Kaufangebote sind weder genehmigungsbedürftig noch genehmigungsfähig. Landesrechtliche Regelungen können bestimmen, dass die Veräußerung bis zu einer bestimmten Grundstücksgröße keiner Genehmigung bedarf.
Das Genehmigungsverfahren
Das Genehmigungsverfahren wird durch Antrag bei der nach Landesrecht zuständigen Genehmigungsbehörde eingeleitet. Die Antragstellung erfolgt üblicherweise durch den beurkundenden Notar, nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages. Die Genehmigung kann jedoch auch vor Beurkundung erteilt werden. Folglich können auch Vertragsentwürfe vorgelegt werden, diese müssen allerdings vollständig sein.
Die Bearbeitungsfrist beträgt grundsätzlich einen Monat. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden oder hat die Genehmigungsbehörde aus ihrer Sicht den Vorgang nach Reichssiedlungsgesetz (RSiedlG, dazu sogleich) vorzulegen, ist ein Zwischenbescheid zu erteilen; dies verlängert die Frist auf zwei beziehungsweise drei Monate. Wird in dieser Frist eine Entscheidung nicht zugestellt, gilt die Genehmigung als erteilt.
Die Genehmigung, bei der es sich um einen Verwaltungsakt (gebundene Ermessensentscheidung) handelt, darf nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, wenn Tatsachen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1–3 GrdstVG vorliegen.
Zu § 9 Abs. 1 Nr. 1–3 GrdstVG:
Nr. 1 ist einschlägig, wenn ein Nichtlandwirt erwerben will, jedoch ein Haupt- oder Nebenlandwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt, zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu erwerben. Wenn dieser Versagungsgrund vorliegt, erfolgt eine Weiterleitung nach RSiedlG, andernfalls wird die Genehmigung mit Nebenbestimmungen erteilt oder versagt.
In diesem Sinne war ein Beschluss des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2011 (Beschluss vom 15.04.2011, V BLw 12/10) für die Erneuerbare-Energien-Branche wegweisend: In diesem Fall wurde ein Grundstücksverkauf an einen Windenergieanlagenprojektierer genehmigt, der die Fläche zum Nachweis der Abstandsfläche für eine Windenergieanlage benötigte, allerdings mit der Auflage zur anschließenden Veräußerung an einen Landwirt.
Nr. 2: Dieser Versagungsgrund greift, wenn die Veräußerung zu einer unwirtschaftlichen Verkleinerung oder Aufteilung von Bewirtschaftungsfläche führen würde.
Nr. 3 liegt vor, wenn „der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht“. Er ist nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 12.04.2024, BLw 2/22) dann einschlägig, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Marktwert des Grundstücks um mehr als die Hälfte überschreitet. Zugleich muss es einen Landwirt geben, der bereit wäre, das Grundstück zum Marktwert zu erwerben.
Privilegierung erneuerbarer Energien
Der Grundstückserwerb für Erneuerbare-Energien-Projekte ist im GrdstVG über zwei Regelungen privilegiert, die bei der Abwägung im Genehmigungsverfahren zu berücksichtigen sind: § 9 Abs. 4 und § 9 Abs. 6 GrdstVG. Allerdings greifen diese nur – worauf der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung nochmals hinweist (Beschluss vom 12.04.2024, BLw 2/22) –, wenn das geplante Projekt nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften gegenwärtig oder wenigstens in Kürze zulässig ist. Die Einschätzung im Sinne einer Realisierungsprognose obliegt dabei zunächst der GrdstVG-Genehmigungsbehörde.
Das Vorkaufsrecht
Die GrdstVG-Genehmigungsbehörde hat, wenn ein Versagungsgrund für die Genehmigung vorliegt und die Fläche größer als zwei Hektar ist (Landesrecht kann abweichen), nach RSiedlG den Vertrag an die Siedlungsbehörde vorzulegen, um den nach diesem Gesetz Berechtigten die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts zu ermöglichen.
Das Vorkaufsrecht wird dann dadurch ausgeübt, dass die Genehmigungsbehörde die Erklärung dem Verpflichteten mitteilt. Mit Ausübung des Vorkaufsrechts verliert der Erwerber seine Rechtsstellung aus dem Kaufvertrag. Er kann daher ab dem Zeitpunkt auch nicht mehr von einem etwaig vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Auch eine Aufhebung des Kaufvertrages scheidet dann aus.
Rechtsmittel und Fazit
Gegen das Versagen der Genehmigung und gegen in der Genehmigung angeordnete Auflagen oder Bedingungen ist der Antrag auf gerichtliche Entscheidung an das Amtsgericht als Landwirtschaftsgericht zulässig. Der Antrag ist binnen zwei Wochen nach Bescheidzustellung einzureichen. Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts ist die Beschwerde ans Oberlandesgericht und die eventuell anschließende Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof zulässig.
Die größte Herausforderung in der Praxis besteht in dem Umstand, dass die Flächenakquise für Erneuerbare-Energien-Projekte üblicherweise in einer sehr frühen Phase erfolgt, in der die beiden GrdstVG-Regelungen zur Privilegierung derartiger Vorhaben noch nicht greifen. Daher sind Strategien erforderlich, um die Versagung der GrdstVG-Genehmigung – schlimmer noch: die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts nach RSiedlG – von vornherein zu vermeiden. Einige mögliche Handlungsansätze wurden hier aufgezeigt.
Foto: PROMETHEUS Rechtsanwaltsgesellschaft
